或者两个在2019冠状病毒疾病大流行期间，Quakers Hill 的房屋销售者大赚了一笔。房地产经纪人雷 · 怀特(Ray White)的乔什 · 特索林(Josh Tesolin)回忆说，大约有60到70名观众会在待售房屋周围闲逛。买家们在拍卖会上争先恐后，出价远高于可能性。特索林先生说: “比方说，我们要100万美元，然后以140万美元的价格卖出。”。“当时的市场非常疯狂，与现在截然不同。”他估计，今年该地区的房价已经下跌了20% 。业主们正在撤回他们的房子，因为他们无法以他们想要的价格出售。市场不景气。
澳大利亚房价已连续5个月下跌，使贵格会山处于全球趋势的前沿。在各国央行竞相遏制通胀之际，它们正以至少40年来最快的速度提高利率，如今正转化为房地产市场的大屠杀。在牛津经济咨询公司(Oxford Economics)监测的18个国家中，有9个国家的房价正在下跌，而在最过热的市场，房价下跌得最快。在加拿大和瑞典，自二月份以来已经下降了超过8% ; 在新西兰，自去年的峰值以来已经下降了超过12% 。美国和英国的物价也开始下滑。其它许多国家也在朝着同一个方向发展。
交易量也在下降。游说团体美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，8月份美国房屋销量同比下降了五分之一。在新西兰，截至6月份的三个月中，季度销售额创下了2010年以来的最低水平。巴拉特(Barratt)和泰勒•温佩(Taylor Wimpy)等英国大型建筑商的股价今年已下跌一半。那些霍顿博士和莱纳，美国最大的，下降了超过30% 。
这标志着长期繁荣的结束——许多房屋所有者已开始认为这是理所当然的。在2007年至2009年全球金融危机之后的十年里，极低的抵押贷款利率和有限的供应推动了富裕国家房价的稳步上涨。例如，美国的房价从2012年的低谷到2019年底上涨了近60% 。然后是大流行，在此期间价格真正飙升。在美国、加拿大和荷兰，自2020年以来，这一数字上升了30% 以上。封锁和向远程工作的转变增加了对郊区有花园或办公室的房产的需求。各国政府担心，随着冠状病毒疾病扩散，房地产市场将出现紧缩，因此暂时放松或取消了抵押贷款监管，降低了购房难度。大规模的储蓄帮助首次购房者支付了巨额存款。
但是，利率上升现在已经使抵押贷款利率恢复到几十年来从未见过的水平。一年前，美国30年期定息按揭还不到3% 。如今，这一比例仅略低于7% 。在新西兰，抵押贷款利率八年来首次超过7% ; 在英国，五年期固定利率贷款平均利率十几年来首次超过6% 。这将使潜在购房者的日子更加难过，并增加现有房主陷入困境的可能性。这种变化可能在未来许多年里带来令人不安的政治和社会后果。
三个因素将决定哪里的疼痛是最严重的，因此这些后果是最有可能的。首先是近期的价格上涨。自疫情爆发以来价格飙升的房地产市场尤其容易受到需求降温的影响。今年年初，许多富裕国家的年增长率放缓至个位数，而美国和加拿大则保持着两位数的增长，这是由于山区城镇和阳光地带各州对住房的巨大需求，这些地方吸引了富裕的加利福尼亚人和纽约人，以及多伦多等城市。
借贷水平是第二个因素。家庭债务占收入的比例越高，房主就越容易受到抵押贷款支付和违约的影响。美国、英国和西班牙等国家的家庭债务与收入之比低于全球金融危机前夕的水平，这一事实将令央行官员们感到宽慰。然而，一些国家面临着堆积如山的债务。这使得他们对抵押贷款利率即使小幅上升也很敏感。澳大利亚、加拿大和瑞典的家庭成功躲过了金融危机的全部冲击，此后几年里，它们的借款规模惊人，引发了金融监管机构的警告。正如瑞典央行行长斯特凡•英格维斯(Stefan Ingves)所言: “这就像坐在火山顶上。”
第三个因素是更高的利率传递给房主的速度。最大的风险是浮动利率抵押贷款的借款人，浮动利率抵押贷款会随着政策利率的变化而波动。他们的可支配收入会立即减少。在加拿大，可变利率抵押贷款占所有贷款的一半以上。在澳大利亚和瑞典，这一比例接近三分之二。
在其他国家，固定期限借款更为普遍，这意味着利率上升通过有相当大的滞后。美国绝大多数的抵押贷款都是这样的条款。这些抵押贷款在欧洲也比以前更受欢迎。但并非所有的定期贷款都是一样的。在美国，其中大部分是二三十年内固定的。在其他国家，即使是固定利率的借款人也将很快面临不断飙升的抵押贷款成本。在新西兰，固定利率抵押贷款占现有贷款的大部分，但超过70% 的贷款到期时间不到两年。去年在英国取出的几乎一半也是如此。
综上所述，房地产市场深度滑坡的所有因素都已到位。不过，这一次领头的可能不是美国，而是加拿大、荷兰、澳大利亚、新西兰和挪威(见表)。根据一些房地产公司的预测，澳大利亚和加拿大的房价可能会从最高点下跌14% ，略高于美国或英国的预期。加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)的经济学家预计，2022年至2023年，该国汽车销量将暴跌逾40% ，超过2008年至2009年38% 的跌幅。
痛阈
在每个国家，有些人将比其他人遭受更多的痛苦。近年来，随着全球金融危机后出台的更严格监管措施使风险较高的借款人更难申请抵押贷款，一般借款人的信贷质量有所改善。但是，利率冲击和生活成本飙升的有害组合将使房主承受严重压力。
例如，在澳大利亚，五分之三的住房信贷条款不一。根据央行10月7日发布的最新金融稳定报告，如果利率上升符合市场预期，这些借款人中有一半的人会看到他们的闲置现金(或抵押贷款和基本生活开支之后剩余的现金)减少至少五分之一，15% 的人会看到这一措施变为负值。在英国，到2025年初，将近200万家庭，或者说四分之一的抵押贷款家庭，可能会看到更高的还款额额外吸收家庭收入的10% 。在荷兰，如果利率上升3个百分点，那么需要为抵押贷款支付超过四分之一收入的房主比例将从12% 上升到26% 。
首次购房者和近期借款者尤其容易受到冲击。许多人为了买房而压缩了自己的财务状况，留下更少的闲置资金来支付房贷成本的上升。在美国，首次购房者占去年销售额的三分之一。许多人储蓄微薄。在2021年初至2022年8月期间贷款的澳大利亚买家中，大约有一半的人预留了不到三个月的抵押贷款，以备不时之需。最终成功购买房产的千禧一代肯定会大吃一惊。
首次购房者积累股本的时间也减少了。牛津经济研究院估计，美国房价一年内下跌15% ，将抵消疫情爆发以来积累的三分之二的房屋净值。相比之下，年长的房主更有安全感。年龄在65岁或以上的美国房主中，有一半以上是在千禧年之前搬进来的。这使得新业主面临更大的风险，被推入负资产，这使得它很难搬家或再抵押贷款。据住宅分析咨询公司的尼尔 · 哈德森(Neal Hudson)说，在英国，房价下跌20% ，将使多达5% 的抵押贷款成为负资产。伦敦大约十分之一的抵押贷款持有者将受到影响。
好消息是，银行应该能够经受住衰退。2007年至2009年，未偿债务的增加将一些美国人推向了悬崖边缘。另一家咨询公司凯投宏观(CapitalEconomics)的数据显示，英国银行目前持有的资本金是其它银行的近四倍。英格兰银行最新的压力测试表明，该国的银行将能够承受房价下跌33% 和失业率从3.5% 上升到12% 的影响。在美国，银行已经退出了抵押贷款市场，非银行机构目前提供了超过一半的新增抵押贷款。因此，风险不再集中在具有系统重要性的银行身上。
不过，房地产市场的紧缩将产生深远的影响。加州大学洛杉矶分校(University of California，Los Angeles)的爱德华•利默(Edward Leamer)在2007年发表的一篇论文中写道: “房地产周期就是商业周期。”。报告指出，美国过去十次经济衰退中，有八次是在房地产市场放缓之前。金融危机之后，利默先生紧接着发表了一篇题为“房地产确实是商业周期”的论文，以防读者未能领会其中的信息。这两个周期之间的联系之所以出现，是因为住房给业主带来了“财富效应”。当房价上涨时，人们对自己的财务状况感觉良好，因此借贷和消费更多。当它们掉下来的时候，人们会勒紧裤腰带。2019年，英格兰银行的研究发现，房价每上涨10% ，消费就会增加0.35% -0.5% 。
住房市场与经济其他部分之间的另一个重要渠道是投资。与住房(尤其是住房建设)相关的资本支出可能极不稳定，往往是经济增长或萎缩的区别。实际上，2007-09年美国 GDP 下降的三分之一是由住宅投资下降造成的。对英国的研究也发现了类似的结果。房地产开发商追逐繁荣，而经济不景气的消息则让他们望而却步。这一次，随着担忧的加剧，美国私人住房开工量自4月份以来已经下降了20% 。这一次，由于通货膨胀和高额能源账单，已经陷入资金紧张的借款人也将减少在其他商品和服务上的支出，以满足更高的抵押贷款偿还额。
有些人看到了房地产崩盘的好处。他们希望更低的房价能让年轻人买到他们的第一套房子。这些希望几乎肯定会破灭。在房地产市场调整中，有时甚至在数年之后，住房拥有率往往会下降，而不是上升。例如，在英国，大约65% 的人拥有自己的住房，低于全球金融危机开始时的70% 。在爱尔兰，2000年代后期经历了一场全面崩溃，房屋拥有率仍然比最高点低10个百分点。导致房价下跌的经济状况同时危及潜在房主的机会。失业率上升，工资下降。如果利率上升，人们可以借更少的钱，抵押贷款机构往往变得对贷款更加敏感。加拿大不列颠哥伦比亚大学(University of British Columbia)的苏尔•萨默维尔(Tsur Somerville)预测，在加拿大，借贷成本的上升将“淹没”购房价格下降带来的任何节省。
住宅是政治性的
房地产市场低迷的最大影响可能在于政治。在那些将拥有住房视为人生必经阶段的国家，价格下降而负担能力没有任何提高，都会在已经伤口上撒盐。“坠落到什么？降到荒谬可笑的价格，而不是不可思议的价格?”蒙特利尔的社区工作者和自行车修理工罗宾 · 布莱克问道。“基本上，我已经接受了梦想已经结束的事实。我错过了机会”一些千禧一代已经节衣缩食地支付定金; 现在他们将不得不挣扎着支付更高的抵押贷款。收回土地的威胁潜伏着。失去你的房子是一种可能性，在某种程度上，这是以前没有的。
多年来，越来越多的房屋所有者安心地认为，即使实际工资增长很糟糕，至少他们的房价在上涨。那些日子已经过去了。即使是婴儿潮一代，这十年来物价上涨的最大赢家，现在也面临着退休后依靠较小的储备金生活的前景，因为缩小规模变得不那么有利可图。所有这些都意味着，利率上升将产生不可预测的政治后果，因为曾经从现状中受益的人们会体会到失败的感觉。
因此，如果政策制定者启动大规模救援行动，不要感到惊讶。匈牙利政府已经为其公民提供了抵押贷款利率上升的保护。在对新西兰住房市场的分析中，IMF 担心“可能需要政策支持，以避免第二轮效应和明显的低迷”。在西班牙，据报道银行正在考虑限制可变利率抵押贷款的支付增长。英国金融专家马丁•刘易斯(Martin Lewis)的影响力超过了英国所有报纸的总和，他已开始为政府支持抵押贷款持有人发起运动。随着房价下跌，这种需求只会增加。￭